Цены на недвижимость падают.

Обвал цен неизбежен. Хотя бы потому, что компании, которые сегодня на волне экономического роста активно вкладывают деньги в недвижимость, с началом экономического спада будут от нее избавляться.

Впервые за последнее десятилетие цены на жилье в Украине падают. Первым регионом, ощутившим снижение цен на вторичном рынке жилья, стала Одесса. Радостная для многих украинцев динамика была подхвачена столицей Украины. Вот уже несколько месяцев подряд в Киеве наблюдается спад, как на вторичном, так и на первичном рынке в среднем на 0,2% в месяц.

Донецк продолжает держаться

Несмотря на оптимистическую динамику снижения цен по некоторым областям Украины, жители Донбасса продолжают считать метры в золоте. Здесь цены на жилье продолжают расти как на первичном, так и на вторичном рынке. Как сообщает Инвестиционно-строительная группа компаний «ГЕРЦ» за первую неделю марта 2008 года стоимость вторичной недвижимости в Донецке выросла на 0,2%. Индекс цен на 10 марта составил $1144,4 /м2. Спекуляции на рынке недвижимости привели к тому, что квадратный метр в новостройке в центре Донецка уже может стоить $ 1800.

В связи с этим интерес к первичному рынку жилья в Донецке продолжает снижаться. И это не случайно. Ведь в стране уже проявились как внутренние, так и внешние предпосылки замедления роста цен.

Интервенция ударит по себестоимости

Среди наиболее важных внешних факторов, которые сбивают себестоимость жилья в Украине, можно отметить евроинтеграционные процессы. Впрочем, снижение себестоимости не ведет к автоматическому снижению цены продажи. Эксперты прогнозируют, что вступление Украины в ВТО откроет внутренний рынок для новых бизнес-игроков, в том числе транснациональных строительных компаний. На сегодня украинский рынок недвижимости привлекателен в первую очередь для строительных компаний США и Европы, работавших на рынке США и пострадавших в результате ипотечного кризиса. Ожидается приход и российских компаний, имеющих мощное лобби в Украине.

Кредиты ударят по цене

К внутренним факторам, которые будут влиять на ценообразование недвижимости можно отнести принятие Нацбанком Украины постановления, которое уже привело к ограничению выдачи «длинных» банковских кредитов. Укрэксимбанк одним из первых сократил сроки ипотечного кредитования с 21 года до 5 лет, что привело к уменьшению ипотечного кредитования. Если раньше по кредиту в $ 200 тыс. сроком на 20 лет при ставке в 14% нужно было платить приблизительно $ 3200 в месяц, то при сроке кредитования в 5 лет оплата может достичь $5300-5600. И это при средней заработной оплате труда по Донецку в 1500 гривен.

Учитывая еще и средний показатель переплат в сфере ипотечного кредитования, который по Донецкой области доходит до 125%, становится ясно, что покупающих жилье в кредит не станет больше. Поэтому для семей, не имеющих своего угла в сложившихся условиях выгоднее снимать квартиру, чем связываться с ипотекой. Накопленные деньги можно тем временем выгодно прокрутить и дождаться снижения цен.

Квартир все больше, а украинцев все меньше

Нельзя сбрасывать со счетов и демографическую ситуацию в Украине. Население страны стареет и сокращается. Можно предположить, что молодая семья, имеющая, к примеру, свою квартиру и по две родительские квартиры, потенциально распоряжается тремя квартирами. Лишние метры, доставшиеся по наследству, будут выставлены на продажу, что опять же повлияет на себестоимость жилья.

Монополия рухнет и утопит цены

И наконец, решающий удар по завышенным ценам на наш взгляд нанесет противостояние государственных и частных застройщиков в Украине (Донецк не исключение). Как известно главными монополистами на рынке строительства выступают государственные "горстрои", которые имеют доступ к лучшим участкам земли. Остальным же застройщикам приходится выкручиваться самим, преодолевая чиновничий бюрократизм и поборы. В таких условиях частники попросту не могут развернуться. Поэтому, как ни парадоксально, только монополизм бывших государственных строительных организаций оттягивает момент обвала цен на первичном рынке жилья.
Из всего вышеперечисленного можно сделать вывод, что рано или поздно обвал цен неизбежен. Хотя бы потому, что компании, которые сегодня на волне экономического роста активно вкладывают деньги в недвижимость, с началом экономического спада будут от нее избавляться.

Олег Кузьменко